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風(fēng)向變了,物流園區(qū)項(xiàng)目前期市場分析如何入手?

來源:大理滄龍物流有限公司   發(fā)布人:admin   發(fā)布時(shí)間:2015年7月25日   點(diǎn)擊:2048次
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      物流園區(qū)招商項(xiàng)目成功的前提是市場分析,即在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位。在地方政府涉及土地價(jià)格和稅收減免的招商優(yōu)惠政策減弱的背景下,物流園區(qū)運(yùn)營方更應(yīng)當(dāng)將眼光放在市場上。
  根據(jù)中物天成資訊服務(wù)有限公司多年從事物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃咨詢的經(jīng)驗(yàn),物流園區(qū)項(xiàng)目的前期市場分析應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面入手:
  一、深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境,項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求。
  在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí),首先要考慮的不是政府政策,也不是投資者的實(shí)力,而是市場需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。
  物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀把握有三個(gè)要點(diǎn):
 。1)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
  一般來說,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線來把握。
  三個(gè)層面:即全國層面、省市(地區(qū)、區(qū)域)層面、本地層面。
  兩條主線:即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)。包括現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、特點(diǎn)、問題、趨勢等。
 。2)當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
  一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成。以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。
  二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。包括發(fā)展現(xiàn)狀,未來規(guī)劃,相關(guān)優(yōu)惠政策。
 。3)市場需求分析
  當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流?如果是,那么主要企業(yè)是誰?主要產(chǎn)品是什么?
  或是銷地物流?如果是,那么主要需求企業(yè)(消費(fèi)者)是誰?需求什么?需求多少?
  還是中轉(zhuǎn)地物流?如果是,本地的相關(guān)物流集散設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求?
  二、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場調(diào)研,分析項(xiàng)目周邊的可能競爭對手及其 相 關(guān) 企業(yè)。
  考察宏觀市場需求后,還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場競爭的狀態(tài),尋求可供選擇的差異化策略。
  物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研,一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行:
 。1)周邊主要產(chǎn)業(yè) (工業(yè)、科技)園區(qū)
  即對項(xiàng)目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)(工業(yè)、科技)園區(qū)情況進(jìn)行分析研究,包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能布局、未來規(guī)劃、入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。
  這些園區(qū)有可能為項(xiàng)目提供市場需求,也可能與項(xiàng)目產(chǎn)生競爭。
 。2)周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)
   包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運(yùn)市場,以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點(diǎn)市場和企業(yè)要進(jìn)行深度訪談,進(jìn)行優(yōu)劣勢對比分析,從而形成實(shí)地市場調(diào)研報(bào)告,供項(xiàng)目決策參考。
  (3)潛在客戶需求
    具體了解項(xiàng)目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進(jìn)行物流需求調(diào)查,了解它們?nèi)腭v項(xiàng)目的可能性。對那些潛在目標(biāo)客戶,要進(jìn)行逐個(gè)的"地毯式"調(diào)研,為項(xiàng)目后期招商積累客戶。
  三、項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況,是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)。
  城市的區(qū)位與交通,是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說,區(qū)位交通是客觀存在的,難以改變的。因此,要給予足夠的重視。
 。1)區(qū)位優(yōu)勢
  ◆具體分析項(xiàng)目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)(是工業(yè)城市,還是商貿(mào)城市?),目前的經(jīng)濟(jì)總量以及發(fā)展趨勢,人口規(guī)模等。
  ◆宏觀上,了解項(xiàng)目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐?還是輔助從屬?
  ◆微觀上,要具體了解項(xiàng)目地周邊四鄰情況。即項(xiàng)目所在區(qū)域的城市總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃,周邊相鄰的都有什么項(xiàng)目規(guī)劃。
 。2)交通優(yōu)勢
  根據(jù)項(xiàng)目初步判斷和項(xiàng)目周邊的實(shí)際情況進(jìn)行分析。如:
  ◆公路,即臨近項(xiàng)目地的高速公路、國道、省道,以及其他規(guī)劃道路。
  ◆鐵路,特別是與鐵路貨運(yùn)站的距離和目前鐵路運(yùn)輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。
  ◆港口,了解當(dāng)?shù)馗劭诩b箱,散雜貨,特種碼頭等情況,保稅監(jiān)管情況。
  ◆機(jī)場,一般附加值高的貨品會關(guān)注機(jī)場貨運(yùn)。(如果建設(shè)空港物流園區(qū)會重點(diǎn)進(jìn)行分析。)
  在交通優(yōu)勢分析中,一般以某種運(yùn)輸方式為主進(jìn)行分析。如公路港主要考慮公路情況,也會考慮多式聯(lián)運(yùn)的可能性。