來源：現(xiàn)代物流報(bào)

       我國物流發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及分析
　　物流園區(qū)是我國物流業(yè)發(fā)展的一種重要形式，其集約化、規(guī)�；�、組織化的優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)物流企業(yè)集群式發(fā)展，促使物流產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)產(chǎn)生，因此也成為推動(dòng)物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體。
　　從物流園區(qū)的發(fā)展歷程來看，我國物流園區(qū)的發(fā)展也才10年。雖然起步較晚，但物流園區(qū)發(fā)展速度非�？�，園區(qū)數(shù)量成倍增長，且投入運(yùn)營的園區(qū)越來越多。
　　物流園區(qū)受到政府、企業(yè)的熱烈追捧，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)成為很多省份地區(qū)推進(jìn)現(xiàn)代物流發(fā)展的關(guān)鍵舉措。園區(qū)熱持久不退。
　　物流園區(qū)雖然數(shù)量多，但真正從事物流業(yè)務(wù)運(yùn)作的園區(qū)并不多。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年，掛名為物流園區(qū)、物流基地的園區(qū)共有4218個(gè)，平均每個(gè)地級(jí)市有12.6個(gè)物流類園區(qū)。
　　不少物流園區(qū)是打著物流名義圈占土地，50%以上的園區(qū)占地規(guī)模超過1000畝，園區(qū)平均空置率仍達(dá)到60%。
　　物流園區(qū)雖然數(shù)量多，但真正具有人氣的物流園區(qū)并不多見，真正把市場(chǎng)培育起來物流園區(qū)少之又少，運(yùn)營效益很難實(shí)現(xiàn)。具體表現(xiàn)為：招商不理想，缺乏企業(yè)入駐；經(jīng)營管理不善，企業(yè)入駐后退場(chǎng)；入不敷出，投入產(chǎn)出差距大。

　　物流園區(qū)運(yùn)營不佳主要在于兩方面原因：
　　一、從項(xiàng)目流程看，園區(qū)項(xiàng)目實(shí)施還不夠科學(xué)、規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)。
　　物流園區(qū)項(xiàng)目涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營銷招商、運(yùn)營等多個(gè)環(huán)節(jié)，由于在每個(gè)環(huán)節(jié)考慮時(shí)缺乏規(guī)范性、科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性，而且各個(gè)環(huán)節(jié)之間缺少關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致項(xiàng)目無法實(shí)施或是無法運(yùn)營。具體表現(xiàn)為：物流園區(qū)定位不清晰，規(guī)劃缺乏科學(xué)性；物流園區(qū)盲目追求規(guī)模，與實(shí)際所需求的用地規(guī)模脫節(jié)；物流園區(qū)功能產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，無法滿足客戶需求；物流園區(qū)運(yùn)營服務(wù)創(chuàng)新不足，綜合服務(wù)能力欠缺。
　　二、從各相關(guān)方看，園區(qū)相關(guān)方訴求與園區(qū)自身特性不相符。
　　物流園區(qū)是一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，有其公共性、社會(huì)性和基礎(chǔ)性特征，而政府或園區(qū)投資主體運(yùn)作園區(qū)的出發(fā)點(diǎn)和訴求與物流園區(qū)自身的特性不相符，從而產(chǎn)生矛盾，影響了園區(qū)健康發(fā)展。具體表現(xiàn)為：政府只將園區(qū)項(xiàng)目當(dāng)作一般的招商引資項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目，在政策支持上與園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施性和產(chǎn)業(yè)服務(wù)特性相違背；物流園區(qū)投資主體片面追求項(xiàng)目投資回報(bào)的"短、平、快"，在投資、經(jīng)營決策上與園區(qū)的"投資大、回報(bào)周期長"的特性相違背。

　　物流園區(qū)的長效發(fā)展路徑探討
　　物流園區(qū)長效發(fā)展是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。物流園區(qū)是一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，要完整打造這樣一個(gè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及流程長，環(huán)節(jié)多，周期長。需要政府、投資主體、運(yùn)營主體協(xié)同運(yùn)作，共同努力實(shí)現(xiàn)園區(qū)的長效發(fā)展。
　　一、政府項(xiàng)目招商時(shí)考慮物流園區(qū)的特性。
　　物流園區(qū)具有基礎(chǔ)性、公共性特點(diǎn)，在國外一般作為城市基礎(chǔ)設(shè)施工程和產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)項(xiàng)目，由政府投資。在我國，這更適合"政府創(chuàng)造環(huán)境、企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)"的運(yùn)作模式。
　　地方政府要像關(guān)注為人流服務(wù)的"客運(yùn)站、機(jī)場(chǎng)、高鐵站"的建設(shè)一樣，來關(guān)注服務(wù)于物流的"物流園區(qū)、公路港"的建設(shè)，為其創(chuàng)造環(huán)境、提供支持。
　　政府要重新考慮對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目的招商定位，應(yīng)將物流園區(qū)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施工程和產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)來打造。
　　根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。對(duì)符合要求的園區(qū)項(xiàng)目給予土地、稅費(fèi)、投融資等方面政策支持，對(duì)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、容積率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)不能按照一般招商項(xiàng)目予以限制。
　　做好監(jiān)管職能，對(duì)不符合要求的園區(qū)項(xiàng)目要堅(jiān)決放棄，防止資源浪費(fèi)。
　　二、投資主體應(yīng)更關(guān)注園區(qū)資源整合和服務(wù)創(chuàng)新。
　　投資主體在投資決策時(shí)應(yīng)考慮戰(zhàn)略性投資；更關(guān)注園區(qū)資源整合和服務(wù)創(chuàng)新，要將園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)來打造，要形成一個(gè)從培育創(chuàng)新環(huán)境、引導(dǎo)創(chuàng)新資源,　到壯大創(chuàng)新主體、利用創(chuàng)新資源、優(yōu)化創(chuàng)新環(huán)境的生態(tài)循環(huán)，打造一個(gè)具有創(chuàng)新力的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。
　　

       物流園區(qū)規(guī)劃實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
　　基于物流園區(qū)運(yùn)作流程，對(duì)流程每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，確保園區(qū)項(xiàng)目落地，實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營。
　　一、綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及物流需求特點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃物流園區(qū)。
　　物流園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，既要符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，也要滿足區(qū)域物流市場(chǎng)需求。因此，對(duì)于園區(qū)規(guī)劃必須考慮兩方面：
　　1.必須對(duì)區(qū)域物流需求和發(fā)展情況進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)研診斷。
　　2.規(guī)劃必須結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃等結(jié)合起來。
　　對(duì)物流園區(qū)的定位基本可總結(jié)為三類：運(yùn)輸樞紐型：以某運(yùn)輸方式為核心形成的物流園區(qū)；產(chǎn)業(yè)服務(wù)型：依托于某個(gè)產(chǎn)業(yè)或是服務(wù)某種物流需求而形成的物流園區(qū)；城市配送型：依托于區(qū)域性中心城市形成的物流園區(qū)。
　　二、設(shè)立"三個(gè)三"的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)科學(xué)選址。
　　三個(gè)優(yōu)勢(shì)條件：具備經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)勢(shì)；交通圈的優(yōu)勢(shì)；政策機(jī)制優(yōu)勢(shì)
　　三項(xiàng)物流資源支撐：物流服務(wù)企業(yè)資源；物流設(shè)備設(shè)施資源；工商企業(yè)貨物資源
　　三類創(chuàng)新資源協(xié)同：政府行政管理職能；中介組織服務(wù)職能；平臺(tái)營銷服務(wù)職能
　　三、重點(diǎn)做好"功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模設(shè)定"三篇文章。
　　功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模設(shè)定關(guān)乎后續(xù)工程建設(shè)和客戶招商，要重點(diǎn)關(guān)注：深入市場(chǎng)調(diào)研；明確客戶需求；業(yè)務(wù)操作模式；業(yè)務(wù)操作習(xí)慣；明確功能定位；形成產(chǎn)品設(shè)計(jì)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)；確定產(chǎn)品規(guī)模；制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書
　　四、完整設(shè)計(jì)園區(qū)商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的結(jié)合。
　　完整商業(yè)模式設(shè)計(jì)涉及到業(yè)務(wù)如何開展、服務(wù)如何設(shè)計(jì)、如何投入、如何產(chǎn)出、如何贏利、政策體系如何設(shè)定、資本何時(shí)進(jìn)入何時(shí)退出等等內(nèi)容，這是園區(qū)投資主體最為關(guān)心的，也關(guān)系到園區(qū)能否運(yùn)營成功。
　　在進(jìn)行商業(yè)模式設(shè)計(jì)時(shí)，首先要滿足入駐企業(yè)的運(yùn)營需要；要明確項(xiàng)目有較好的投資回報(bào)，還要確保項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)有長效作用。
　　五、洞悉不同類型的客戶特性，進(jìn)行精準(zhǔn)的選商與招商。
　　首先進(jìn)行客戶定位分析，清楚客戶類型、消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)，進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)的賣點(diǎn)梳理，針對(duì)不同客戶指定不同營銷策略。
　　六、打造平臺(tái)運(yùn)營服務(wù)體系，持續(xù)推進(jìn)客戶服務(wù)創(chuàng)新。
　　根據(jù)平臺(tái)所處不同階段，推進(jìn)不同服務(wù)與產(chǎn)品，形成完整客戶服務(wù)體系。
　　七、循序漸進(jìn)，層層打造園區(qū)信息化平臺(tái)。
　　1.單基地運(yùn)營管理系統(tǒng)；2.多基地運(yùn)營管理系統(tǒng)營；3.物流交易管理系統(tǒng)；4.物流企業(yè)管理系統(tǒng)；5.公共服務(wù)系統(tǒng)。
　　八、持續(xù)改進(jìn)，不斷提升園區(qū)運(yùn)營管理體系的標(biāo)準(zhǔn)化。
　　園區(qū)運(yùn)營管理涉及客戶管理、安全管理、基礎(chǔ)管理、財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理、運(yùn)行維護(hù)管理等方方面面，為提高管理效率，對(duì)于園區(qū)管理要形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的流程和體系。