來源：現(xiàn)代物流報

       根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會2012年9月調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國物流園區(qū)總數(shù)達(dá)到754家，并且到目前來看，數(shù)量還在不斷增加之中。與此相對應(yīng)的是，我國物流園區(qū)空置率達(dá)60%。物流園區(qū)數(shù)量的猛增有"虛火"過旺的表現(xiàn)。
　　其一，我國物流園區(qū)呈現(xiàn)出城市間與區(qū)域間分布上的結(jié)構(gòu)失調(diào)，一二線城市園區(qū)數(shù)量不足，三四線城市園區(qū)數(shù)量過多。究其原因，一是鼓勵物流園區(qū)發(fā)展的相關(guān)政策不斷出臺下，地方政府盲目上馬物流園區(qū)項(xiàng)目；二是地級市、縣土地供應(yīng)相對充足，利于開發(fā)商拿地；三是地方政府對物流園區(qū)公共性與基礎(chǔ)性認(rèn)識不足。
　　其二，我國物流園區(qū)圈地現(xiàn)象較多，實(shí)際精耕細(xì)作的較少。各地方普遍存在"占而不建、建而無用、建而他用"的現(xiàn)象，導(dǎo)致物流用地流失，真正想做物流的企業(yè)難以得到土地。
　　除國內(nèi)企業(yè)不斷進(jìn)軍物流園區(qū)市場之外，近年來外資也越來越看好這一市場。外資物流園區(qū)往往在各方面都相對優(yōu)越，這對我國內(nèi)資物流園區(qū)帶去了一定的沖擊。
　　我國有多少個物流園區(qū)？2013年"全國物流園區(qū)工作年會"上，有業(yè)內(nèi)人士稱，全國范圍內(nèi)在1000畝以上的物流園區(qū)不會少于1000家。而國內(nèi)某咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)稱，截止到2011年7月，掛名為物流園區(qū)、物流基地的園區(qū)共有4218個。行業(yè)權(quán)威中國物流與采購聯(lián)合會于去年9月發(fā)布的《第三次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查報告》顯示，目前我國各類物流園區(qū)共計(jì)754家。
　　僅以754家而論，在我國物流園區(qū)僅十幾年的發(fā)展過程中，其產(chǎn)生數(shù)量也已經(jīng)相當(dāng)可觀。而隨著《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的出臺，各地規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)熱情高漲，我國物流園區(qū)個數(shù)還將被不斷刷新。與此相對應(yīng)的是，有聲音稱我國物流園區(qū)平均空置率達(dá)60%，空置率如此之高是否暗示著我國物流園區(qū)數(shù)量過剩？我國物流園區(qū)數(shù)量到底是多了還是少了呢？

       三四線多  一二線少
　　在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)深化改革、物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級的階段，我們不能夠簡單地說物流園區(qū)數(shù)量上到底是多還是少。但可以肯定的是，我國物流園區(qū)數(shù)量分布存在結(jié)構(gòu)性失調(diào)的問題。
　　"從布局分布上來看，一二線城市物流園區(qū)數(shù)量不足，而三四線城市數(shù)量則過多，同一服務(wù)區(qū)域重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，在我國東西部地區(qū)也存在物流園區(qū)數(shù)量上的差異。"杭州通創(chuàng)物流咨詢有限公司董事長趙成鋒接受本報記者采訪時表示，在物流園區(qū)布局的城市等級區(qū)別和區(qū)域分布區(qū)別下，我國物流園區(qū)存在結(jié)構(gòu)上多與少的問題。
　　深圳安必行物流顧問有限公司總經(jīng)理劉興富同樣認(rèn)為，三四線城市物流園區(qū)數(shù)量相對較多，部分地方已經(jīng)出現(xiàn)過�，F(xiàn)象。"由于一二線城市發(fā)展速度較快，城市擴(kuò)容改造使得很多城區(qū)的倉儲物流設(shè)施被拆掉，而新的又沒有建成，這就造成了物流園區(qū)數(shù)量上的不足。"
　　更有行業(yè)內(nèi)人士向記者透露，某地一個小縣城區(qū)區(qū)幾十萬人口，在沒有規(guī)模化產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，該縣竟然規(guī)劃建設(shè)出3個物流園區(qū)項(xiàng)目，且規(guī)模一個比一個大，甚至還有國際物流園區(qū)的概念，顯然不切實(shí)際。
　　事實(shí)上，隨著2009年國務(wù)院出臺《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》后，一些地方政府開始重視物流業(yè)的發(fā)展，以建設(shè)物流園區(qū)作為發(fā)展當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)的重要舉措，各地物流規(guī)劃紛紛出臺，大力上馬物流園區(qū)項(xiàng)目，土地供應(yīng)政策相對寬松的三四線城市物流園區(qū)數(shù)量便呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，甚至出現(xiàn)了數(shù)量過剩。
　　近期，國家發(fā)改委會等12部門聯(lián)合印發(fā)了《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，其中指定了29個一級物流園區(qū)布局城市和70個二級物流園區(qū)布局城市，為我國物流園區(qū)合理布局提供了頂層設(shè)計(jì)。此外，《規(guī)劃》中"主要任務(wù)"還提出，"對于同質(zhì)化競爭明顯的園區(qū)，通過明確功能定位和分工，推動整合升級。"
　　"雖然《規(guī)劃》提出了具體的物流園區(qū)布局城市，但城市內(nèi)究竟該建多少物流園區(qū)并未明確闡述，這對物流園區(qū)實(shí)際開發(fā)意義并不大，還需要看后續(xù)各地方的具體規(guī)劃。"劉興富表示。

        圈地的多   實(shí)干的少
　　上海天地匯董事長徐水波在"2013中國物流企業(yè)家年會"上講到，全國700多園區(qū)60%空置率說明大部分物流園區(qū)在搞圈地。確實(shí)，在我國眾多的物流園區(qū)中，多了圈占土地、改變用途的物流園區(qū)，少了科學(xué)規(guī)劃、精細(xì)運(yùn)作物流園區(qū)。
　　對于當(dāng)前我國物流園區(qū)圈占土地的現(xiàn)象，可以總結(jié)為占而不建、建而無用、建而他用三種。
　　其中"占而不建"體現(xiàn)在兩方面：一是部分開發(fā)商以低于地產(chǎn)開發(fā)的價格拿到物流用地，其目的并不是真正搞物流，而是坐等土地升值然后變賣；二是真正要搞物流園區(qū)的，前期調(diào)研、規(guī)劃都已完成，卻在土地審批環(huán)節(jié)遇到困難，政府用地審批遲遲不能通過，導(dǎo)致投資開發(fā)商"干著急"。
　　"建而無用"主要體現(xiàn)在物流園區(qū)前期規(guī)劃缺乏科學(xué)性，布局不合理，建設(shè)起來的物流園區(qū)，并沒有足夠的物流需求給予支撐，導(dǎo)致招商困難，這樣的物流園區(qū)最終也就變成了"空城"一座。而一旦物流園區(qū)不能為物流所使用，也就極易產(chǎn)生"建而他用"的現(xiàn)象。
　　"建而他用"是當(dāng)前存在于我國物流園區(qū)中最普遍且嚴(yán)重的現(xiàn)象，具體有三種形態(tài)。第一種是以物流園區(qū)名義做專業(yè)市場。趙成鋒給記者舉例，內(nèi)蒙古某"物流園區(qū)"，其功能和內(nèi)容幾乎都是專業(yè)市場，物流功能只是象征性的一點(diǎn)點(diǎn)，只是戴了個物流的"帽子"，是典型的以物流園區(qū)名義搞專業(yè)市場的案例。"因?yàn)閷�業(yè)市場用地國家管控較嚴(yán)，而物流用地國家政策是鼓勵的，所以很多地方政府和開發(fā)商打政策‘擦邊球，用物流園區(qū)之名搞專業(yè)市場之實(shí)。"
　　第二種是以物流園區(qū)名義做地產(chǎn)開發(fā)。這種現(xiàn)象尤為"可惡"，用低廉的物流用地，做高價值的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，占用了寶貴的物流土地資源，讓真正想做物流園區(qū)的企業(yè)"無地自容"。媒體曾多次曝光各地的這一問題，但顯然只是冰山一角而已。
　　第三種是物流園區(qū)中物流活動主體建設(shè)遲滯，配套設(shè)施卻先行建設(shè)。前段時間，本報跟蹤報道了廣東省河源市華南城"東江商貿(mào)綜合物流城"項(xiàng)目，物流建設(shè)不見，卻見豪華別墅林立，就屬于這類問題。對于這種現(xiàn)象，趙成鋒直言："很多地方建設(shè)物流園區(qū)，前期規(guī)劃時功能配置、面積配比相對是合理的，但在利益的驅(qū)動下，園區(qū)就先把利益最大化的商業(yè)、住宅等配套設(shè)施建設(shè)起來，回報期長的物流內(nèi)容也就不見動工。"
　　什么原因造成以物流園區(qū)名義圈占土地現(xiàn)象頻發(fā)呢？首先一點(diǎn)是個別地方政府對物流園區(qū)認(rèn)識不足，沒有深刻理解物流園區(qū)的公共性和基礎(chǔ)性，專業(yè)市場充斥物流園區(qū)的問題不僅得不到政府重視，很多時候是地方政府默許的。其次，利益驅(qū)使下，有開發(fā)商利用物流園區(qū)土地的優(yōu)惠政策，挖掘土地價值，而非物流價值。最后，當(dāng)前物流園區(qū)用地價格越來越高，當(dāng)開發(fā)商拿到物流用地后，"入不敷出"就促使其變相操作物流園區(qū)。"東部地區(qū)物流配置用地已經(jīng)有到百萬以上的了，當(dāng)開發(fā)商以這么貴的價格拿到土地后，就不由得他不動歪腦筋了。"趙成鋒認(rèn)為，政府要真正支持物流業(yè)發(fā)展，首先要把物流用地價格放到一個合理的范圍內(nèi)，至少不能高于工業(yè)用地價格。
　　相對而言，我國真正科學(xué)規(guī)劃、合理布局、精細(xì)運(yùn)作的物流園區(qū)少之又少�！度珖�物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中指出，從總體來看，我國物流業(yè)發(fā)展水平還比較低，物流園區(qū)在規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營、管理以及政策方面還存在一些問題。行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各類設(shè)施齊全、綜合服務(wù)能力強(qiáng)、信息化水平高、經(jīng)營體制科學(xué)健全的物流園區(qū)還相對較少，我國物流園區(qū)需要整合升級。

       外資來襲    沖擊市場
　　黨的十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要使市場在資源配置中起決定性作用，放開商貿(mào)物流等服務(wù)業(yè)領(lǐng)域外資準(zhǔn)入限制。《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》也提出，鼓勵物流園區(qū)主體吸引外資籌集建設(shè)資金。未來，我國物流園區(qū)中將越來越多的出現(xiàn)外來資本的身影，在魚龍混雜的我國物流園區(qū)市場中，外資已經(jīng)成為不可忽視的一股力量。
　　事實(shí)上，外資在我國投資建設(shè)物流園區(qū)近年來熱情高漲。普洛斯中國官網(wǎng)顯示，其在中國33個城市擁有并管理著125個綜合性園區(qū)。近期，普洛斯中國動作不斷：普洛斯珠海港國際物流園開工、投資15億元建設(shè)長沙空港物流園、投資45億元建設(shè)普洛斯廊坊現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園。
　　除普洛斯中國之外，新加坡淡馬錫豐樹集團(tuán)宣布將在江夏區(qū)投資6億元建設(shè)工業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，歐洲最大物流開發(fā)公司之一的蓋世理宣布建設(shè)武漢國家生態(tài)物流園，美國私募股權(quán)投資公司凱雷投資集團(tuán)購買上海宇培名下倉庫股權(quán)進(jìn)軍中國物流地產(chǎn)......
　　俗話說"外來的和尚會念經(jīng)"，外資憑借多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其物流園區(qū)在規(guī)劃選址、功能配置、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施技術(shù)、管理理念、運(yùn)營維護(hù)等方面的水平普遍高于國內(nèi)物流園區(qū)。而對于地方政府而言，外資能夠來到本地投資建設(shè)物流園區(qū)更是絕對歡迎。趙成鋒告訴本報記者，前幾年外資大量進(jìn)入國內(nèi)物流園區(qū)市場后，一些地方政府對外資拿地和內(nèi)資拿地區(qū)別對待，為了能夠吸引到外資，往往把相應(yīng)條件設(shè)置得很低。在國家對土地管理從嚴(yán)之后，情況才有所好轉(zhuǎn)。
　　也有行業(yè)專家表示，外資在中國進(jìn)行倉儲物流建設(shè)時，存在搶占土地資源的嫌疑，"外資在國外投資建設(shè)的倉庫都是多層的，但在國內(nèi)建設(shè)的倉庫則多數(shù)都是單層。"