來(lái)源：《現(xiàn)代物流報(bào)》

       物流園區(qū)是為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施的集約化和物流運(yùn)作的共同化，集中建設(shè)并由統(tǒng)一主體管理，為眾多物流企業(yè)提供設(shè)施和場(chǎng)所的物流業(yè)集聚區(qū)域。簡(jiǎn)單理解：物流園區(qū)是城市基礎(chǔ)設(shè)施，是物流產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)提供商。
       現(xiàn)階段，物流園區(qū)建設(shè)受國(guó)家規(guī)范用地政策的出臺(tái)，由"概念開(kāi)發(fā)"轉(zhuǎn)向"價(jià)值運(yùn)營(yíng)"；而目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一批具有示范和帶頭作用的物流園區(qū)，但從整體看物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理還處于探索和提升階段，許多物流園區(qū)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在著規(guī)劃建設(shè)不規(guī)范和運(yùn)營(yíng)管理不專業(yè)的問(wèn)題，急需改變。
       園區(qū)成功五要素：
      1.前期充分調(diào)研與論證。2.科學(xué)、合理規(guī)劃和準(zhǔn)確定位：有效合理規(guī)劃決定有效的招商策略；定位主要包括功能定位、產(chǎn)品定位、服務(wù)定位和客戶定位。物流園區(qū)的功能一定要與制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、金融業(yè)聯(lián)動(dòng)融合。3.運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，主要指①產(chǎn)品研發(fā)；②運(yùn)營(yíng)規(guī)劃；③目標(biāo)客戶選擇與招商實(shí)踐；④關(guān)鍵資源的整合；⑤公共信息平臺(tái)建設(shè)；⑥確定園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式。4.核心競(jìng)爭(zhēng)力：5.政府支持。
       園區(qū)價(jià)值運(yùn)營(yíng)：
       物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，必須兩手抓，一手抓商業(yè)開(kāi)發(fā)，一手抓價(jià)值運(yùn)營(yíng)。
       一個(gè)現(xiàn)代物流園區(qū)存在價(jià)值應(yīng)成為供應(yīng)鏈上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)供應(yīng)鏈上增值服務(wù)的能力，要通過(guò)信息、咨詢、集成、加工、分裝、配送等增值服務(wù)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，解決供應(yīng)鏈中的難題，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。
       園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容：
       園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，包括總體規(guī)劃、功能規(guī)劃、設(shè)施規(guī)劃；園區(qū)日常經(jīng)營(yíng)管理，包括招商引資、宣傳推廣、品牌建設(shè)、物業(yè)租售、物業(yè)管理與維護(hù)，人員招錄與培訓(xùn)，安全監(jiān)管等；園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理，為入駐企業(yè)提供各種配套服務(wù)，包括商務(wù)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢、政策法規(guī)咨詢、工商稅務(wù)代辦、信息發(fā)布、組織企業(yè)聯(lián)誼會(huì)、參觀考察、保險(xiǎn)、通信、保安、消防、文化娛樂(lè)、餐飲住宿、協(xié)調(diào)企業(yè)與政府關(guān)系、處理企業(yè)投訴等；提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，如聯(lián)合采購(gòu)、融資擔(dān)保、業(yè)務(wù)推廣、資源整合等；提供信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)和維護(hù)服務(wù)。
      園區(qū)運(yùn)營(yíng)需要做好三篇文章，謀劃五方面工作。
      三篇文章：物流需求分析、服務(wù)產(chǎn)品體系設(shè)計(jì)和招商策略。
      1.物流需求分析，必須建立在深度市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，以此找準(zhǔn)戰(zhàn)略定位，確立適當(dāng)規(guī)模。戰(zhàn)略定位是園區(qū)成功的前提。戰(zhàn)略定位主要指功能定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、服務(wù)定位等；確立適當(dāng)規(guī)模，避免盲目貪大，造成浪費(fèi)。
      2.服務(wù)產(chǎn)品體系設(shè)計(jì)，通過(guò)整合關(guān)鍵資源，創(chuàng)新打造一套服務(wù)產(chǎn)品體系，包括咨詢服務(wù)、信息交易服務(wù)、物流金融服務(wù)、人力資源服務(wù)、技術(shù)應(yīng)用服務(wù)、互動(dòng)交流服務(wù)、設(shè)施設(shè)備租賃服務(wù)、物流文化服務(wù)、校企對(duì)接服務(wù)等。
       3.招商策略。毛澤東曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，路線是個(gè)綱，綱舉目張。對(duì)于園區(qū)招商的全局工作而言，招商策略（招商手冊(cè)）就是整個(gè)招商工作的綱。
       招商始于規(guī)劃。有效招商策略的制定，依賴于前期規(guī)劃，沒(méi)有有效合理的規(guī)劃，招商策略的制定就成了無(wú)源之水。因?yàn)橐?guī)劃是基于市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的，明確了市場(chǎng)定位的行動(dòng)綱領(lǐng)。
       招商取決于政策吸引和價(jià)值吸引；取決于需求和定位。
       市場(chǎng)需求決定招商。從市場(chǎng)需求的角度，認(rèn)真分析市場(chǎng)供求關(guān)系（需求分析、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析、地區(qū)差異分析、信息技術(shù)應(yīng)用）。
       市場(chǎng)定位決定招商目標(biāo)。目標(biāo)客戶選擇是關(guān)鍵，只要定位準(zhǔn)確，招商便是一個(gè)持續(xù)跟進(jìn)目標(biāo)客戶的過(guò)程，在招商中，跟進(jìn)客戶必須做到知己知彼。
       價(jià)值吸引主要指品牌價(jià)值和為客戶創(chuàng)造價(jià)值，基于物流園區(qū)的中小物流企業(yè)融資難，業(yè)務(wù)開(kāi)展難，應(yīng)努力打造物流園區(qū)與制造業(yè)、金融業(yè)聯(lián)動(dòng)平臺(tái)，構(gòu)建投融資服務(wù)體系和供應(yīng)鏈體系；多方合作開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略；量身定制個(gè)性化服務(wù)產(chǎn)品。
       五方面工作：設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程、建設(shè)信息平臺(tái)、設(shè)定商業(yè)模式、培養(yǎng)核心能力、打造服務(wù)體系。運(yùn)營(yíng)規(guī)劃是園區(qū)成功的根本。
       1.設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程：主要包括組織架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、作業(yè)規(guī)范、信息流程和人員培訓(xùn)等。
       2.搭建物流公共信息平臺(tái)：提高物流運(yùn)作和管理水平，關(guān)鍵是要使物流信息資源得到較為充分的開(kāi)發(fā)利用，形成物流信息服務(wù)體系。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵，又在于物流公共信息平臺(tái)的建設(shè)，為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)開(kāi)展所需信息資源，如車源、貨源、行業(yè)信息等，以及為企業(yè)提供管理信息系統(tǒng)服務(wù)終端。
       3.設(shè)計(jì)商業(yè)模式（贏利模式）：商業(yè)模式就是為實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，把能使企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)外要素整合起來(lái)，形成一個(gè)完整的、高效率的具有獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過(guò)提供產(chǎn)品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案。簡(jiǎn)言之，商業(yè)模式就是你準(zhǔn)備怎么掙錢，換句話就是企業(yè)通過(guò)什么方式或者途徑來(lái)掙錢。
       園區(qū)運(yùn)營(yíng)參考模式：地產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)，投資+運(yùn)營(yíng)，咨詢+運(yùn)營(yíng)，商業(yè)開(kāi)發(fā)+金融+運(yùn)營(yíng)，倉(cāng)儲(chǔ)+交易，商品展示+交易+倉(cāng)儲(chǔ)，供應(yīng)鏈模式，多元化的增值服務(wù)模式如：廣告、停車、卡口、GPS安裝、加油站、參觀、復(fù)制、租賃等服務(wù)，統(tǒng)一結(jié)算模式，統(tǒng)一結(jié)算不僅可以更好地為入駐企業(yè)提供金融便利，還可以為園區(qū)自身沉淀資金，創(chuàng)造新的增值。
      4.培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力：為應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要努力培養(yǎng)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以實(shí)現(xiàn)差異化定位，如產(chǎn)品研發(fā)、信息集成、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、掌控渠道或客戶資源、資本優(yōu)勢(shì)等。
       5.打造服務(wù)體系：服務(wù)是園區(qū)生存和發(fā)展的生命線，把對(duì)入園企業(yè)的服務(wù)作為提升環(huán)境質(zhì)量、吸引投資者的重要砝碼。物流園區(qū)的服務(wù)體系主要包括：物業(yè)管理服務(wù)--為入駐企業(yè)提供基本的保安、保潔、工程維修等專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)；一體化行政服務(wù)--提供辦理工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶、統(tǒng)一開(kāi)具發(fā)票、辦理行政許可打造政企溝通橋梁等；企業(yè)管理服務(wù)--為入駐企業(yè)提供人力資源、財(cái)務(wù)記賬、法律合同、勞動(dòng)爭(zhēng)議解決等企業(yè)管理服務(wù)；業(yè)務(wù)信息和輔助性服務(wù)--配送、裝卸等；物流金融服務(wù)--提供貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn)、融資租賃和倉(cāng)單質(zhì)押等物流金融服務(wù)。總之，解決企業(yè)提出的多種需求和問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)歸屬感，營(yíng)造和諧穩(wěn)定物流園區(qū)，真正讓企業(yè)省心、安心和放心。