倉儲(chǔ)物流用地供應(yīng)逐年緊縮，需求強(qiáng)勁的單層庫供應(yīng)不足，多層庫空置率卻達(dá)到37.8%，市場(chǎng)的"偏好"致使成都倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)出現(xiàn)了分裂的產(chǎn)品供需境況。因政策性因素提高物流項(xiàng)目的容積率，成都未來倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)還將加大多層庫的市場(chǎng)供應(yīng)，單層庫將變得更為緊俏。
品牌物流開發(fā)商匯集電子商務(wù)提速
今年8月，上海宇培集團(tuán)成功完成其中國西部地區(qū)首個(gè)物流項(xiàng)目的收購，總投資達(dá)5.2億元人民幣，這是成都青白江區(qū)引進(jìn)的首個(gè)全國十強(qiáng)物流地產(chǎn)開發(fā)商的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目。
此前，眾多國內(nèi)外知名物流倉儲(chǔ)開發(fā)商均將成都視為開拓中西部市場(chǎng)的首選城市，以完善其在內(nèi)陸地區(qū)的物流網(wǎng)絡(luò)布局，雙流、新都、龍泉三個(gè)核心聚集地逐漸成型。
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截止2015年第三季度，主要物流開發(fā)商在成都布點(diǎn)已有7家，其中包括普洛斯、嘉民、安博、維龍易商、寶灣、宇培知名物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本競(jìng)爭(zhēng)格局形成，也因眾多的知名物流地產(chǎn)開發(fā)品牌的入駐，成都倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)市場(chǎng)在短短幾年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了升級(jí)。
但相較于北上廣深等地，成都物流地產(chǎn)起步較晚。"2008年以前的成都倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)，僅停留于簡(jiǎn)單的磚混結(jié)構(gòu)建筑或是農(nóng)民棚，還沒有明確的倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)概念。"仲量聯(lián)行成都工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人景頤介紹。"成都真正的倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)發(fā)端于2009年，2012年進(jìn)入了快速發(fā)展期，其中電子商務(wù)是成都倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)的重要助推器。"
以知名物流地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯租賃客群為例，世邦魏理仕提供數(shù)據(jù)顯示，2012年-2014年中，普洛斯在華和行業(yè)租戶占比中，電子商務(wù)由2012年的15%漲至2014年的25%，增速高于第三方物流及其他行業(yè)。
這一增勢(shì)也悉數(shù)表現(xiàn)于成都市場(chǎng)。今年7月，京東曾與成都市政府正式簽署電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村戰(zhàn)略合作協(xié)議;10月15日，京東與四川省政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，深化農(nóng)村電子商務(wù)市場(chǎng)被列為協(xié)議內(nèi)容之一，而在去年，京東就已有多個(gè)優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目新租或擴(kuò)租，整體上共新租用約50,000平方米。
另有消息，阿里巴巴或有意在成都龍泉驛區(qū)投資10億元以上建設(shè)西部物流運(yùn)營中心，建設(shè)國際化高端倉儲(chǔ)設(shè)施、電子商務(wù)經(jīng)營中心和訂單生產(chǎn)中心。電子商務(wù)的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭促使其需要更多的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)物流運(yùn)轉(zhuǎn)，將有助于成都倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的進(jìn)一步租賃去化。
世邦魏理仕華西區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部副董事尤鵬偉曾對(duì)物流地產(chǎn)租賃對(duì)象地產(chǎn)作了深入分析，"其主要租賃對(duì)象為電子商務(wù)企業(yè)、汽車配件行業(yè)、三方物流企業(yè)以及零售商。從需求面積來看，依次為第三方物流、電商、零售商和汽車零配件。"尤鵬偉說。
顯然，品牌物流地產(chǎn)開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫更契合電子商務(wù)倉儲(chǔ)需求，"包括其他城市，電子商務(wù)都是倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)強(qiáng)勁的助推器，他們租賃現(xiàn)成的物業(yè)，有的也會(huì)根據(jù)需求定制倉庫，同時(shí)還有部分電商選擇自建，電商需求明顯。"景頤補(bǔ)充說。
土地供應(yīng)逐年緊縮倉儲(chǔ)物流地價(jià)、租金看漲
電子商務(wù)的迅速拓展及衍生的第三方物流倉儲(chǔ)面積的擴(kuò)張，都使得倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)的發(fā)展前景可期。"但眼前的事實(shí)是，核心區(qū)域短期內(nèi)將要建成的倉庫供應(yīng)量劇增，倉庫去化率略有放緩，但土地供應(yīng)已經(jīng)緊縮，開發(fā)商新獲取土地的難度已加大，成本也高。"高力國際中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)執(zhí)行董事鄧懿君如是說。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2012年，大成都范圍內(nèi)倉儲(chǔ)物流用地供應(yīng)63宗，2014年供應(yīng)26宗，而2015年到目前為止是4宗，物流用地供應(yīng)收緊明顯，且主要供應(yīng)于龍泉、雙流、新都、新津、青白江這五大物流倉儲(chǔ)核心區(qū)域。
土地供應(yīng)的放緩，間接促使倉儲(chǔ)物流地價(jià)的抬升。在世邦魏理仕2015年第三季度報(bào)告中指出，受倉儲(chǔ)物流較少的土地供應(yīng)影響，本季各主要物流園區(qū)均錄得土地價(jià)格上漲，其中龍泉以及新津地區(qū)漲幅居首。倉儲(chǔ)物流地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)6.6%至602.2元每平方米，在相比去年，今年前三季度明顯的地價(jià)增長(zhǎng)。
另據(jù)世邦魏理仕提供數(shù)據(jù)顯示，成都優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)總存量達(dá)144萬平方米，市場(chǎng)整體空置率為16.9%，主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區(qū)域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成。
盡管土地供應(yīng)緊縮，但成都倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊保持了定量的供給。高力國際鄧懿君認(rèn)為，"短期內(nèi)供應(yīng)量過大，原因是最近幾年各大開發(fā)商大量拿地。但從長(zhǎng)期來看，作為中西部最核心的城市，同時(shí)隨著電商的大力發(fā)展，新建成項(xiàng)目也將逐漸達(dá)到穩(wěn)定的出租率水平。"
在世邦魏理仕尤鵬偉看來，"雖短期內(nèi)存在個(gè)別區(qū)域過剩的情況，但從未來的發(fā)展來看，隨著城市的擴(kuò)張、人口的流入、需求市場(chǎng)的擴(kuò)大、商品流通對(duì)物流效率的更高訴求等等，目前成都市場(chǎng)的總體供應(yīng)量肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。"
從開發(fā)商角度而言，物流地產(chǎn)作為新興的一項(xiàng)投資熱點(diǎn)不無優(yōu)勢(shì)，高力國際鄧懿君認(rèn)為，"在不考慮項(xiàng)目退出的前提下，從現(xiàn)金流角度來講，倉儲(chǔ)的收益率更高，對(duì)于低空置率的穩(wěn)定期倉儲(chǔ)項(xiàng)目，年租金回報(bào)率可以接近7%以上，高于寫字樓的租金回報(bào)。"

而在未來，成都2015年到2017年還將有持續(xù)的倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)項(xiàng)目供給，龍泉將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，空港物流園將會(huì)在2017年有定量的供應(yīng)。目前，成都物流倉儲(chǔ)平均租金為不到30元/平方米的水平，尤鵬偉認(rèn)為，成都目前屬于中上水平，租金增長(zhǎng)空間很大，未來2-3趨于平穩(wěn)、緩慢增長(zhǎng)，3年后租金可能會(huì)有明顯提升。
單層庫供應(yīng)不足多層庫空置率走高
目前，成都市場(chǎng)仍舊有24.336萬平方米的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目空置，而在這個(gè)數(shù)據(jù)中，多層庫的空置率占到了37.8%，而單層庫空置率僅有8.1%。
世邦魏理仕在2015年第三季度報(bào)告中指出，市場(chǎng)對(duì)單層倉庫的需求依然強(qiáng)烈，2015年第三季度單層庫凈吸納量占全市總吸納量的比例近9成，至季末，單層庫整體空置率環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)至8.1%，市場(chǎng)可租賃面積進(jìn)一步減少。
單層庫與多層庫的凈吸納量懸殊，這源于市場(chǎng)對(duì)于單層庫的接受度更高。尤鵬偉指出，單層庫相較于多層庫優(yōu)勢(shì)眾多，單層庫因貨物裝卸效率高、園區(qū)車動(dòng)線簡(jiǎn)單、交通事故率更低而備受青睞，而多層坡道倉庫的一樓以上部分的地面承載力往往難以達(dá)到要求，且一樓部分采光往往受限，租戶照明成本增加，此外，在不考慮分?jǐn)偼恋爻杀镜那闆r下，多層坡道倉庫單位面積的投資成本更高，且多層坡道倉庫的坡道斜率和彎道幅度對(duì)運(yùn)輸車輛有一定程度的限制，降低了卸貨效率。

從數(shù)據(jù)上來看，在2010年到2015年間，成都單層庫的凈吸納量多數(shù)時(shí)間段均高于多層庫，多層庫的空置率也明顯高于單層庫，市場(chǎng)對(duì)于單層庫的"偏好"明顯。
但更為嚴(yán)峻的是，未來市場(chǎng)還將加大多層庫與單層庫的供應(yīng)量差距。尤鵬偉告知，"由于政府對(duì)土地集約化利用、項(xiàng)目投資強(qiáng)度和稅收強(qiáng)度提出了更高的要求，其表現(xiàn)形式之一就是提高物流項(xiàng)目的容積率，目前成都正處于單層庫向多層庫的過渡期。"
這意味著，在同一平方米的土地上，開發(fā)商將修建更多的建筑面積，結(jié)果就是提高建筑高度，提升容積率。在住宅地產(chǎn)更為受歡迎的容積率的提升，但在物流地產(chǎn)的開發(fā)中，并不非一件好事，這決定著做出來的倉庫是否能夠短時(shí)間內(nèi)得到租賃。
高力國際鄧懿君解釋，對(duì)于倉庫來說，作為租戶的物流公司對(duì)于運(yùn)作成本敏感度非常高，而對(duì)于倉庫的物流成本不光指租金，還包括單位時(shí)間內(nèi)的運(yùn)作效率。舉例來說：同樣一車貨物，要運(yùn)到倉庫的二層，不僅車輛開上坡道需要更多時(shí)間，同時(shí)還會(huì)增加更多的汽油(柴油)成本。
雖單層庫更受市場(chǎng)歡迎，但政策性集約化利用土地要求將單層庫建設(shè)規(guī)模壓縮，更為直觀的表現(xiàn)是，自2012年開始，雙流、龍泉、新都就未有一例單層倉庫項(xiàng)目通過建設(shè)許可。
因此，在目前多層庫已經(jīng)出現(xiàn)高空置率的現(xiàn)狀下，因政策性因素，未來倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)更大體量的多層庫，單層庫將變得更為緊缺。
高力國際鄧懿君認(rèn)為，政府從土地集約化的角度，加大容積率，短期內(nèi)造成市場(chǎng)供需畸形，后期的發(fā)展要看區(qū)域?qū)嶋H供需失衡的嚴(yán)重程度來判斷，核心區(qū)域如果租戶沒有單層庫可選，也只有選擇高標(biāo)準(zhǔn)的坡道多層庫。
仲量聯(lián)行景頤對(duì)多層庫的去化前景更為樂觀，"包括上海廣州深圳，多層庫已經(jīng)在市場(chǎng)上出現(xiàn)并得以使用。現(xiàn)在成都市場(chǎng)也有高標(biāo)準(zhǔn)的多層庫陸續(xù)投放，市場(chǎng)對(duì)多層庫的接受程度也在慢慢提高，但還需要給市場(chǎng)一點(diǎn)時(shí)間，隨著成都倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)走向發(fā)展快車道，物流地產(chǎn)開發(fā)商不斷去完善多層庫的技術(shù)指標(biāo)，拓寬坡道、增加上層層高、改進(jìn)電梯設(shè)備等方面，市場(chǎng)對(duì)多層庫的接受度會(huì)越來越高，相信在未來，多層庫的市場(chǎng)會(huì)逐漸繁榮起來。"