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年投資回報(bào)高 物流地產(chǎn)還在“黃金時(shí)代”

來源:大理滄龍物流有限公司   發(fā)布人:admin   發(fā)布時(shí)間:2015年11月12日   點(diǎn)擊:1690次
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        房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代?這說的可能只是類似住宅這樣的傳統(tǒng)類別,而物流地產(chǎn),如今正迎來發(fā)展的黃金機(jī)會。近年來,很多往日只專注住宅或商業(yè)地產(chǎn)的房企,在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢的同時(shí),紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)。今年上半年,萬科成立了物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司,并在短短半年時(shí)間里,在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地獲取了6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目,很有要在此大展拳腳的勢頭。幾年前,富力地產(chǎn)也投資30億元興建廣州國際空港物流園,花都的物流地產(chǎn)目前基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)。
  投資回報(bào)跑贏住宅幾條街
  《為何近期物流地產(chǎn)如此受歡迎?原因很簡單,前景好、利潤高。戴德梁行工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管及助理董事黃文禮說,因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的土地獲得價(jià)格較低,從長遠(yuǎn)看,未來增值的空間會比較大。而在短期內(nèi),物流地產(chǎn)的租金回報(bào)也很可觀,出租的年回報(bào)率可達(dá)8%-12%,比普通住宅或商業(yè)物業(yè)不超過5%的租金回報(bào),簡直跑贏幾條街。加上物流地產(chǎn)的租期普遍較長,租客的自身業(yè)務(wù)和客源都比較穩(wěn)定,管理相對輕松。
  現(xiàn)在,房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的產(chǎn)品類別發(fā)展增速下降,與其相比,物流地產(chǎn)的發(fā)展步伐比較穩(wěn)定,因此就顯得更加難能可貴。此外,物流地產(chǎn)資金回籠時(shí)間較長的問題目前也可以得到較好的解決,海外投資基金及房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)對物流地產(chǎn)也較為青睞,因此大大地緩解了房企的資金壓力。
  省內(nèi)物流地產(chǎn)較為緊俏
  珠三角、長三角、渤海灣地區(qū)是目前國內(nèi)的三大經(jīng)濟(jì)引擎。制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)展成熟,帶動物流倉儲發(fā)展,這三個(gè)地區(qū)也是國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展較好的地區(qū)。仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國城市60強(qiáng)》報(bào)告顯示,在人口密集的"巨型城市"區(qū)域--長三角、珠三角和環(huán)渤海(3302.25,36.510,1.12%)地區(qū),擁有現(xiàn)代物流倉儲的空間,占據(jù)了全國總量的2/3。其中,深圳、廣州的甲級物流倉儲總量分別位居全國第三、第四水平,緊隨上海和天津之后。
  黃文禮介紹,目前廣東省境內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展最好的核心城市有廣州、深圳、東莞,佛山的南海、禪城、順德。由于物流土地供應(yīng)日趨緊張,物流地產(chǎn)在中心城市發(fā)展受限,目前已經(jīng)把戰(zhàn)線擴(kuò)充到這些核心城市的周邊,如惠州、江門,佛山的三水、高明等地。而粵西、粵北地區(qū)物流地產(chǎn)發(fā)展相對滯后,目前以發(fā)展特殊物流倉儲物業(yè)為主,如粵北的化工物流、粵西的石化物流等。
  "廣東省內(nèi)的物流需求有兩個(gè)極端,一些中心城市幾乎已經(jīng)沒有新增供應(yīng)量,但是新增的需求卻不斷有,因此會外溢到周邊,像三水、高明、惠州。廣州市略好一些,廣州市區(qū)內(nèi)還有南沙、增城有一些新增的物流項(xiàng)目供應(yīng),但總體供應(yīng)還是偏緊,因?yàn)榧词故窃诨ǘ,目前的物流園區(qū)都已經(jīng)基本沒什么空置了。"黃文禮說。
  雖然總體供不應(yīng)求,但物流地產(chǎn)的租金難有大幅度上漲。租金上升會有敏感點(diǎn)。物流地產(chǎn)的所在位置如果交通方便、靠近市中心,可節(jié)省很多成本,當(dāng)租金到了某個(gè)臨界點(diǎn),如果物流的利潤增長比不上租金成本的上升速度,企業(yè)就會選擇向周邊發(fā)展,若是高標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn),目前的租金臨界點(diǎn)是40元/平方米·月(廣東省部分城市的物流資產(chǎn)租金情況見右表)。
  局部需求增速放緩
  總體供不應(yīng)求
  隨著更多投資者進(jìn)入物流地產(chǎn)市場,物流地產(chǎn)會否從原來的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求?
  仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)部總監(jiān)司徒藝表示,雖然局部有可能出現(xiàn)選擇性供應(yīng)過剩局面,但對于中國經(jīng)濟(jì)的整體規(guī)模,物流市場在總量上仍處于供應(yīng)不足狀態(tài),電子商務(wù)的發(fā)展正逐步填補(bǔ)需求缺口。與美國重點(diǎn)城市1.55億平方米甲級物流倉儲總量相比,中國現(xiàn)有的2900萬平方米同類物業(yè)差距甚遠(yuǎn)。
  他認(rèn)為,除了倉儲物業(yè)外,一些相關(guān)的配套地產(chǎn)業(yè)務(wù)也會發(fā)展起來。目前,中國電子商務(wù)配送網(wǎng)絡(luò)落后于發(fā)達(dá)的國家和地區(qū),但隨著電商企業(yè)運(yùn)作更高效,由電子訂單配送中心、退貨處理中心和其它專業(yè)設(shè)施組成的物流市場新生態(tài)體系將逐步發(fā)展起來。
  黃文禮認(rèn)為,物流地產(chǎn)還有很強(qiáng)的后續(xù)動力。一是國家會大力推進(jìn)自貿(mào)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展,貿(mào)易的增長將直接帶動物流倉儲需求;二是跨境電商是目前炙手可熱的行業(yè),它將直接帶動保稅倉庫的需求增長;此外,近年來制造業(yè)不景氣,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級,工業(yè)要發(fā)展到4.0,這都將對供應(yīng)鏈物流提出更高的要求,從而催生出更多的物流倉儲需求。